Как прогнозировать цены

Вторую причину условно назовем «психологическойПо мнению ряда специалистов, потенциальные покупатели жилья решили отловить свои приобретения в свете заявлений главы государства и правительства РФ о возможном скором наступлении времени «доступного жилья» и случайно вылетевших из уст представителей Центробанка сведений о возможном банковском кризисе и отзыве лицензий у ряда банков.

Сегодня слухи о кризисе уже стали явью. А вот что вкладывается в понятие «доступного жилья», многим неясно до сих пор. Можно лишь предположить, что люди ждут снижения стоимости квадратного метра до удобного им значения. В ответ на это заметим, что нигде и никогда снижение цен на свободном рынке недвижимости не зависело от росчерка пера правительственного чиновника. Не произойдет этого и в России, если руководство страны не планирует возврата к социалистической системе хозяйства.

Третий аспект отнесем к разряду «исторических», поскольку так сложилось, что с начала становления рынка недвижимости в столице на летние месяцы всегда приходился серьезный спад покупательской активности. Исключением стали лишь 2002—2006 годы, в особенности 2003 год, когда за лето цены выросли более чем на 10 %. Теперь же риэлтеры уверены, что этот год стал исключением, подтверждающим основное правило.

У представленных трех версий есть как свои сторонники, так и противники. Тем не менее, оценить причины снижения покупательской активности и роста цен однозначно достаточно трудно. Риэлтеры убеждены, что точный ответ на вопрос, как дальше будет развиваться рынок, можно будет дать только тогда, когда и ситуация с банками прояснится, и правительство наконец утрясет и примет широко рекламируемые изменения в жилищное законодательство.

Все было бы хорошо и спокойно, можно даже вспомнить знаменитое «цыплят по осени считают», если бы не четвертый вариант развития событий. Заключается он в том, что цены на московское жилье действительно достигли своего пика и давно прогнозируемый период стагнации и некоторого корректирующего снижения стоимости квадратного метра уже наступил. Действительно, почему бы и нет? Увеличение стоимости жилья элитного класса возможно лишь в рамках инфляции. В принципе 2004 год полностью соответствует этим прогнозам. Лишь по некоторым новым объектам было отмечено увеличение стоимости предложения, что обусловлено, в первую очередь, эксклюзивными видовыми характеристиками. Фактически это означало, что верхняя ценовая планка московского жилья остановилась на уровне 4—10 тысяч долларов за квадратный метр. Следуя логике некоторых аналитиков, следующим ценовым сегментом, в котором ожидалась остановка роста цен, должен был стать сектор жилья бизнес-класса. Что и случилось в апреле 2004 года, когда было зафиксировано первое серьезное падение продаж по наиболее крупным объектам. В этот момент некоторые застройщики пошли на достаточно интересный маркетинговый ход: не повышая верхний уровень цен по наиболее дорогим квартирам, они подняли, и существенно, цены на дешевые невидовые квартиры в этих комплексах, которые, кстати говоря, на тот момент продолжали пользоваться хорошим спросом.