Проблемы роста

Есть, правда, и ряд проблем, которые мешают рынку загородной недвижимости развиваться.

Основной проблемой сегодня стало то, что инвестиционные компании и крупные финансовые структуры, несколько лет назад купившие земли под сельскохозяйственные угодья, теперь вынуждены решать вопросы по переводу этих земель в категорию земель, пригодных для строительства. И если раньше этот процесс проходил довольно быстро — в течение 6 месяцев, то теперь он стал гораздо более длительным и дорогостоящим. Серьезно изменился аппарат чиновников в государственных, муниципальных и районных органах, отвечающих за перепрофилирование земельных участков; увеличились размеры выплат за перевод, усложнилась сама процедура переоформления. Именно поэтому сегодня так высок спрос на землю с готовыми документами, которой становится все меньше, что порождает конкуренцию и рост цен.

Проблема всего рынка загородной земли — «нечистота» оформленных сделок. Зачастую большинства документов просто нет, а в имеющихся не хватает важных подписей. Есть единицы участков, которые абсолютно чисты в юридическом плане, но они выставляются на продажу по очень высокой цене.

• Кроме того, уменьшилось число потенциальных покупателей крупных объемов земли. Цена земли и ее доля в конечной стоимости объекта достаточно велики. Поэтому инвесторы, финансирующие строительство, более тщательно подходят к выбору территорий под застройку.

Поэтому на рынке загородной недвижимости начинается этап осторожности: уже не каждый объект может принести желаемую прибыл^ инвестору. В текущем году высокий уровень рентабельности может быть достигнут лишь при условии грамотного подхода к проектированию будущих поселков, разработке стиля и конструктивных решений с учетом возросших требований покупательской аудитории, правильной организации инженерно-строительных работ и пр.

Сегмент рынка загородного жилья по объемам выданных ипотечных кредитов очень отстает от рынка квартир. Самая большая проблема здесь заключается в том, что загородное жилье продается в тот момент, когда собственник владеет им не более 3 лет. В этом случае по закону продавец должен заплатить подоходный налог с суммы, которая превышает 1 млн рублей. Если коттедж стоит, например, 300 тысяч долларов, то величина налога составит 25 тысяч долларов. Когда такой коттедж продается не по ипотеке, то в договоре возможно указать стоимость объекта, равную I млн рублей. А при ипотеке должна быть указана реальная сумма сделки или как минимум сумма кредита, так как таково требование банков. Ипотека уверенно осваивает сектор загородного жилья. Сегодня рынок загородной недвижимости отличается неоднородностью. Спрос и предложение здесь несколько не соответствуют друг другу: за последние несколько лет возведено огромное количество дорогих домов, некоторые из которых довольно трудно реализовываются, в то время как спрос на коттеджи и дома эконом-класса существенно превышает предложение. Погрешность в анализе рыночной ситуации и прогнозах аналитиков привела к тому, что сегодня налицо существенный недостаток в загородной недвижимости стоимостью до 150 тысяч долларов. Коттеджных поселков эконом-класса слишком мало, чтобы насытить спрос, и они в основном находятся на стадии инвестирования.

Потребность в ипотеке в этом секторе недвижимости, безусловно, существует. Причем именно со стороны покупателей коттеджей и домов эконом-класса, а также таунхаусов, которые в последнее время стали завоевывать особую популярность. Например, имея 100 тысяч долларов, клиент берет ипотечный кредит еще на 50 или 100 тысяч для приобретения коттеджа. В то время как покупатели дорогих элитных домов не очень стремятся вступать в ипотеку.

Каковы перспективы развития ипотеки в загородной недвижимости? Дело в том, что совсем недавно ипотека в загородной недвижимости была почти невозможна — существовали определенные сложности в законодательстве, не позволявшие банкам кредитовать таких заемщиков. Сегодня ситуация в корне изменилась, и с юридической точки зрения ничто не мешает развитию ипотеки: нынешние законы позволяют даже недостроенный объект недвижимости использовать в качестве залога.

Центр кредитов и займов в структуре корпорации «БЕСТ-Недви-жимость» в настоящий момент разрабатывает программу сотрудничества с ведущими ипотечными банками, которая позволит приобретать

загородную недвижимость с минимальными временными затратами. С помощью специалистов можно получить ипотечный кредит для приобретения практически любой недвижимости.