Влияние дешевых денег

Во 2-й половине 90-х годов низкая инфляция позволила банкам Европы снизить процентные ставки по жилищным кредитам. Снижению долгосрочных ставок по кредитам также помогло введение евро. Банк международных расчетов проанализировал динамику цен на жилье и выделил 4 главные переменные, оказывающие на нее влияние.

Ф Фиксированная или плавающая ставка по ипотечным кредитам. При плавающей ставке можно получить в большом объеме очень дешевые деньги. Популяризация именно такой цены ресурсов во многих странах привела к увеличению количества денег под строительство жилья.

(D Наличие механизма динамичного обращения с залогом. Когда при растущих ценах на жилье общий объем залога надо увеличить, дополнительную часть кредита можно потратить на потребление. Такая схема привела к росту цен на недвижимость в ряде стран Европы — в частности, в Великобритании. (D Цены повышаются, когда увеличивается отношение «кредита к стоимости жилья» и продляется срок кредитования. Страны, в которых отмечается наибольшая доля кредита к стоимости жилья, самые продолжительные сроки выдачи кредита и самая большая доля плавающих ставок по кредитам, имели самый большой жилищный бум.

® Сильная ориентация на рыночные каналы финансирования жилья.

В течение последних 10 лет все эти факторы вместе привели к резкому увеличению рынка ипотечных кредитов. В конце 2003 года долги по выданным под залог кредитам составили 4,2 млрд евро — вдвое больше, чем в 1993 году. К концу 2004 года этот показатель составил уже 4,7 млрд евро.

Рост цен на жилье в Беларуси — в большой степени результат значительного предложения относительно дешевых денег. Относительно потому, что по европейским меркам наши кредиты очень дорогие. Нацбанк стимулирует жилищное кредитование коммерческих банков, те особо и не сопротивляются, так как найти прибыльные и окупаемые инвестиционные проекты очень трудно. Вкладывать деньги в акции, землю, финансировать проекты green field банки не могут: ведь эти ниши в стране практически отсутствуют. Что еще делать с постоянно растущими депозитами населения? Наименее рискованное дело — строительство жилья. Объем кредита покрывает в Беларуси большую долю стоимости жилья, и при наличии растущего госзаказа на льготное жилье (то есть строительство на льготных условиях) этот процесс быстро набрал обороты.

Беларусь находится на пике цикла жилищного рынка. Сохраняется достаточно устойчивый спрос на жилье: более полумиллиона очередников плюс множество желающих именно в недвижимость вложить свои свободные деньги. Получение ими средней стандартной квартиры в 80 квадратных метров означает строительство в стране 40 млн квадратных метров нового жилья. 2004 год стал рекордным по количеству построенных квартир: 40,5 тысяч, их средняя площадь составила 86,5 квадратных метров. Общий жилой фонд на начало 2005 г. составлял 221,4 млн квадратных метров.

До насыщения рынка формально еще далеко. Но при сегодняшнем уровне доходов домашних хозяйств у многих из них спрос на жилье не всегда подкрепляется даже первым взносом (или возможностью обслуживания ипотечного кредита). В отличие от Европы, по этим причинам белорусский рынок жилья сегодня в гораздо большей степени зависит от жилищной и общей экономической политики государства, его присутствия на рынке в виде кредитора и гаранта, а также регулятора цен на услуги, включая услуги ЖКХ.

Важный фактор формирования рынка жилья — ограничение предложения строительных услуг и жесткое регулирование входа на этот рынок. Если спрос намного превышает предложение, как это имеет место на рынке жилья Беларуси, логично было бы, как считают экономисты, впустить на свой внутренний рынок строительные организации других стран. Если уж своими силами не удается справиться, потому что своих строителей не хватает. Однако строительно-архитектурное лобби твердо держит оборону. Этот картельный сговор, как назвала его одна из газет, и вызвал стремительный рост цен на жилье.