Вопросы спроса и перспективы инвестора

До сих пор о рынке загородной недвижимости говорили как о рынке диком. Не было четкой структуры спроса и предложения, не был сформирован вкус потребителей, велась стихийная, «хаотичная» и зачастую непрофессиональная застройка. На рынке загородного жилья не проводилось серьезных маркетинговых исследований, и, как следствие, многие объекты не могли быть реализованы (яркий пример — «недострой» начала девяностых, который на сегодняшний день продать практически невозможно). В результате солидные инвесторы и строители старались работать только на московском рынке.

Однако в последние два года ситуация существенным образом изменилась. Прежде всего, изменился менталитет. Все больше людей стремится жить в загородных домах. Достаточно сказать, что за последние два года спрос на загородное жшье ежегодно увеличивается примерно вдвое. А хороших участков и хороших загородных домов явно не хватает.

Отношение покупателей к загородным домам стало меняться, и это обусловило на рынке недвижимости ряд перемен. Общая рыночная ценовая ситуация также претерпела изменения. Специалисты по рынку уверенно прогнозируют, на что в ближайшие годы будет направлен покупательский спрос. Ожидается, что его главным объектом будут дома в организованных коттеджных поселках, о которых подробнее рассказывалось выше. То есть в поселках с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей предпочтения каждой целевой потребительской группы.

Надо отметить, что конкуренция между строителями и реализаторами объектов загородной недвижимости ужесточилась. В связи с этим самыми конкурентоспособными на рынке будут четко продуманные концептуальные проекты. Причем концепция поселка должна учитывать основные ожидания потенциального покупателя, принадлежащего к так называемой целевой аудитории. То есть если поселок позиционируется как элитный, то он должен соответствовать определенным требованиям, определяющим его уровень.

Участники рынка недвижимости сегодня говорят о некотором снижении уровня продаж загородного жилья и замедлении роста цен. Ощутимую роль в этом процессе играет возросшая требовательность и разборчивость покупателя. Выставляемые на продажу дома или земельные участки люди стали оценивать не только с точки зрения соответствия общим характеристикам — все чаще и чаще покупатель старается выбрать не «как у всех», а именно то, что хочется и нужно лично ему. Подход наших соотечественников к загородному дому стал куда более избирательным.

На что же чаще всего делает акценты изменившийся покупатель? Как отмечают риэлтеры, для него важнее всего качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к планировке и архитектурным решениям, управлению и эксплуатации поселков. Повысились требования покупателя и к юридической стороне сделок: в цене четкость, законопослушность и оперативность действий.

В 2004 году явственно обозначилась тенденция наибольшей популярности именно коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Поэтому в последние два года организованная застройка этих поселков, с домами по индивидуальным проектам и с продуманной общей концепцией, была приоритетной. Кроме того, спросом стабильно пользуются дома в охраняемых коттеджных поселках. Профессиональные продавцы такой недвижимости отмечают, что спрос на нее не падает вот уже несколько лет.

Популярные в 90-х годах сверхбольшие домовладения (500—900 квадратных метров) в настоящее время практически не пользуются спросом. Специалисты поясняют это явление смещением потребительской аудитории в сторону среднего класса, заинтересованного в приобретении реального жилья, удобного и экономичного в обслуживании. Более 95 % рыночных предложений на рынке малоэтажного домостроения (не приобретаемого под снос) составляют домовладения на участках 4—10 соток, имеющие 2—3 этажных уровня и жилую площадь 150—230 квадратных метров. Итак, мода на огромные особняки площадью в квадратный километр прошла — можно сказать, ее вытеснила мода на дома в охраняемых коттеджных поселках. Хотя, скорее, это не мода, а насущная необходимость.

Учитывая уровень спроса, на загородном рынке высоки перспективы и для инвестиций. Это одинаково верно как для физических, так и для юридических лиц. На практике у них отличаются только способы инвестирования.

Частные инвесторы предпочитают покупать дома, рассчитывая на получение прибыли от роста цен, а также зарабатывая на сдаче недвижимости, в том числе коттеджных поселков, в аренду. Юридические лица, особенно крупные финансовые корпорации, как правило, вкладывают средства в строительство. Таким образом на рынок загородного жилья вышли крупные финансовые компании и банки — например, поселок «Бенилюкс» финансировала известная компания «Вимм-Биль-Данн». Появились также профессиональные управляющие компании, готовые полностью взять на себя эксплуатационное обслуживание поселков. При таком подходе качество домов и инженерно-коммуникационных сетей, как правило, гарантированно высоки.

Однако пик спроса минул в прошлые два года — сейчас спрос стабилен, но ажиотажа вокруг загородной недвижимости нет. По мнению аналитиков компании Blackwood, основной тенденцией 2004 года стало структурирование и стабилизация рынка, рост объема предложения новых коттеджных поселков, ужесточение конкуренции. В 2005 году происходило расслоение рынка и наметилась более четкая граница между удачными и неудачными проектами. Это связано с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. Те же приблизительно процессы будут продолжаться в 2006 году.


::Следующая страница::