Вопросы спроса и перспективы инвестора

До сих пор о рынке загородной недвижимости говорили как о рынке диком. Не было четкой структуры спроса и предложения, не был сформирован вкус потребителей, велась стихийная, «хаотичная» и зачастую непрофессиональная застройка. На рынке загородного жилья не проводилось серьезных маркетинговых исследований, и, как следствие, многие объекты не могли быть реализованы (яркий пример — «недострой» начала девяностых, который на сегодняшний день продать практически невозможно). В результате солидные инвесторы и строители старались работать только на московском рынке.

Однако в последние два года ситуация существенным образом изменилась. Прежде всего, изменился менталитет. Все больше людей стремится жить в загородных домах. Достаточно сказать, что за последние два года спрос на загородное жшье ежегодно увеличивается примерно вдвое. А хороших участков и хороших загородных домов явно не хватает.

Отношение покупателей к загородным домам стало меняться, и это обусловило на рынке недвижимости ряд перемен. Общая рыночная ценовая ситуация также претерпела изменения. Специалисты по рынку уверенно прогнозируют, на что в ближайшие годы будет направлен покупательский спрос. Ожидается, что его главным объектом будут дома в организованных коттеджных поселках, о которых подробнее рассказывалось выше. То есть в поселках с проработанной архитектурной и функциональной концепцией, учитывающей предпочтения каждой целевой потребительской группы.

Надо отметить, что конкуренция между строителями и реализаторами объектов загородной недвижимости ужесточилась. В связи с этим самыми конкурентоспособными на рынке будут четко продуманные концептуальные проекты. Причем концепция поселка должна учитывать основные ожидания потенциального покупателя, принадлежащего к так называемой целевой аудитории. То есть если поселок позиционируется как элитный, то он должен соответствовать определенным требованиям, определяющим его уровень.

Участники рынка недвижимости сегодня говорят о некотором снижении уровня продаж загородного жилья и замедлении роста цен. Ощутимую роль в этом процессе играет возросшая требовательность и разборчивость покупателя. Выставляемые на продажу дома или земельные участки люди стали оценивать не только с точки зрения соответствия общим характеристикам — все чаще и чаще покупатель старается выбрать не «как у всех», а именно то, что хочется и нужно лично ему. Подход наших соотечественников к загородному дому стал куда более избирательным.

На что же чаще всего делает акценты изменившийся покупатель? Как отмечают риэлтеры, для него важнее всего качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к планировке и архитектурным решениям, управлению и эксплуатации поселков. Повысились требования покупателя и к юридической стороне сделок: в цене четкость, законопослушность и оперативность действий.

В 2004 году явственно обозначилась тенденция наибольшей популярности именно коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Поэтому в последние два года организованная застройка этих поселков, с домами по индивидуальным проектам и с продуманной общей концепцией, была приоритетной. Кроме того, спросом стабильно пользуются дома в охраняемых коттеджных поселках. Профессиональные продавцы такой недвижимости отмечают, что спрос на нее не падает вот уже несколько лет.

Популярные в 90-х годах сверхбольшие домовладения (500—900 квадратных метров) в настоящее время практически не пользуются спросом. Специалисты поясняют это явление смещением потребительской аудитории в сторону среднего класса, заинтересованного в приобретении реального жилья, удобного и экономичного в обслуживании. Более 95 % рыночных предложений на рынке малоэтажного домостроения (не приобретаемого под снос) составляют домовладения на участках 4—10 соток, имеющие 2—3 этажных уровня и жилую площадь 150—230 квадратных метров. Итак, мода на огромные особняки площадью в квадратный километр прошла — можно сказать, ее вытеснила мода на дома в охраняемых коттеджных поселках. Хотя, скорее, это не мода, а насущная необходимость.

Учитывая уровень спроса, на загородном рынке высоки перспективы и для инвестиций. Это одинаково верно как для физических, так и для юридических лиц. На практике у них отличаются только способы инвестирования.

Частные инвесторы предпочитают покупать дома, рассчитывая на получение прибыли от роста цен, а также зарабатывая на сдаче недвижимости, в том числе коттеджных поселков, в аренду. Юридические лица, особенно крупные финансовые корпорации, как правило, вкладывают средства в строительство. Таким образом на рынок загородного жилья вышли крупные финансовые компании и банки — например, поселок «Бенилюкс» финансировала известная компания «Вимм-Биль-Данн». Появились также профессиональные управляющие компании, готовые полностью взять на себя эксплуатационное обслуживание поселков. При таком подходе качество домов и инженерно-коммуникационных сетей, как правило, гарантированно высоки.

Однако пик спроса минул в прошлые два года — сейчас спрос стабилен, но ажиотажа вокруг загородной недвижимости нет. По мнению аналитиков компании Blackwood, основной тенденцией 2004 года стало структурирование и стабилизация рынка, рост объема предложения новых коттеджных поселков, ужесточение конкуренции. В 2005 году происходило расслоение рынка и наметилась более четкая граница между удачными и неудачными проектами. Это связано с насыщением рынка и ростом информированности потребителя о качестве загородной недвижимости. Те же приблизительно процессы будут продолжаться в 2006 году.

Исходя из этого, рост цен по успешным проектам будет составлять до 40—50 %. По неудачным проектам роста цен практически не будет. В среднем по рынку недвижимости эксперты по-разному оценивают перспективу роста цен. Средний прогнозный показатель колеблется от 10 до 20 % в год.

Рентабельность инвестиций в загородную недвижимость в последние годы остается неизменно высокой. С учетом всех прогнозов инвестиции в загородную недвижимость по-прежнему останутся прибыльным делом. Если грамотно подойти к проектированию будущих поселков, разработке стиля и конструктивных решений с учетом возросших требований покупательской аудитории, высокая рентабельность инвестиций в загородную недвижимость сохранится. Единственное «но» — прогноз застройщиков, которые говорят лишь о некотором возможном снижении рентабельности этого вида бизнеса. Причины — огромная конкуренция и умеренный рост спроса.

Новые тенденции привели к тому, что сегодня крайне сложно, почти невозможно осуществить проект, который принес бы прибыль в 100 % годовых. Каких-то пару лет назад это было возможно. Сейчас же значительно возросли требования к проектам. Раньше достаточно было просто построить поселок, сегодня же необходимы продуманная общая концепция и архитектура, богатая инфраструктура и прочее. Застройщик, желающий иметь успех на современном рынке, должен применять маркетинговые решения — правильно позиционировать свой проект, рекламировать и продвигать его.

Теми же самыми правилами необходимо руководствоваться и инвесторам — физическим лицам, если они планируют приобретать дома в коттеджных поселках для получения прибыли и приумножения капиталов. Прежде чем принять решение о том, вкладывать ли деньги в тот или иной поселок, следует сначала оценить его инвестиционную привлекательность. Ни в коем случае нельзя пренебрегать изменившимися условиями рынка. Частных инвесторов такого плана становится все больше в последнее время, и все больше объектов загородной недвижимости покупается в целях инвестирования денежных средств. В Подмосковье почти каждый десятый дом строится для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Однако, согласно оценкам экспертов, вскоре привлечение средств частных инвесторов на ранних стадиях строительства поселков сократится. Приоритетными проектами уже становятся коттеджи «под ключ», которые изначально инвестируются девелопером и не зависят от средств, привлекаемых частным инвестором. Основным спросом продолжают пользоваться именно они плюс еще участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них. Чуть меньше спрос на дома под чистовую отделку. Хотя, как правило, цена готового дома с отделкой в 2 раза выше, чем новой постройки. Но этот вариант подходит тем покупателям, которые вместо сезонного проживания в арендуемом коттедже хотят приобрести сразу свой собственный дом, не дожидаясь, пока его построят и отделают.

Кроме того, при инвестировании средств в загородную недвижимость следует обратить внимание на то, в какую сторону развиваются различные направления. Тенденции популярности со временем также могут претерпевать метаморфозы. Наиболее популярным направлением на рынке загородной недвижимости Подмосковья уже становится не Рублево-Успенское шоссе (оно на втором месте), а Новорижское. Именно в этой стороне от Москвы желают приобрести дома больше всего покупателей. Далее после Рублевки по уровню спроса идут Калужское, Дмитровское и Минское шоссе. Значительно выросла популярность Дмитровского направления в последние два года. Следом идет Осташковское шоссе, после освоения которого риэлтеры, скорее всего, переключатся на Киевское направление. Минское направление, еще недавно являвшееся одним из наиболее престижных и востребованных, сейчас сравнительно непопулярно из-за сложной транспортной ситуации. Развитие подмосковной ситуации характеризуется расширением (в прямом территориальном смысле) интересов девелоперов и инвесторов. Радиус этих интересов, скорее всего, расширится за пределы 50 километров от МКАД, полагают специалисты по недвижимости. Однако, желая вкладывать деньги в загородную недвижимость, надо знать: подходить к расширению радиуса интересов следует осторожно, так как в некоторых случаях проекты могут оказаться абсолютно неликвидными из-за слишком больших затрат времени покупателями на дорогу.

И все же, по мнению российских специалистов, инвестирование в загородную недвижимость остается одним из самых выгодных и безопасных. Большинство покупателей, даже приобретая загородный дом для личного пользования, относятся к нему как к объекту инвестиций и очень переживают за то, насколько стоимость дома сохранится и увеличится в будущем.

Одной из серьезных особенностей загородной недвижимости как инвестиционного рынка является новая тенденция в стоимости земли. К примеру, за последние три-четыре года стоимость земли в Подмосковье резко увеличилась — по разным оценкам и в разных местах — в 5—6 раз. Возьмем цены на землю на Рублево-Успенском шоссе: они достигли психологического рубежа в 100 тысяч долларов за сотку. Это реальные цены по некоторым сделкам. В дальнейшем не ожидается такого бурного роста цен, как раньше, хотя он, безусловно, продолжится. Надо приспосабливаться к новой реальности.

В период бурного роста цен девелоперы большей частью зарабатывали на росте стоимости земли, и это явилось залогом успеха проекта. Сейчас к девелопменту будут предъявляться повышенные требования. Когда попытались очистить доходность девелопмента от такого его компонента, как просто стоимость земли, выяснилась любопытная вещь: за последние полгода средняя доходность инвестиций в загородную недвижимость по реализованным проектам, без учета роста стоимости земли, составляла всего 10—15 %. Это очень далеко от тех больших сумм, которые считаются нормальными для загорода. Получается, некоторые инвесторы, занимаясь строительством на купленной земле, фактически уменьшали ее стоимость. Больше прибыли они бы получили, просто купив землю, ничего не строя и потом продав года через полтора. Многие инвесторы говорят, что если бы они знали, во что это выльется, они бы ничего не строили, заработали бы столько же или даже больше, зато избежали бы проблем, связанных со стройкой.

Тем не менее, существуют и проекты, эффективная строительная доходность которых достигает 100 %. Если прибавить к этому еще стоимость роста земли, то получаются очень серьезные суммы. Если попытаться проанализировать, в чем успех или неуспех проектов, выясняется, что никаких глобальных секретов тут нет. Проекты, которые являются успешными и суперуспешными, как это ни банально звучит, это объекты, построенные с учетом ожиданий и пожеланий клиента. Другой вопрос, что в этом жилье достаточно сложно формализовать эти ожидания. Это не торговый центр, где решения принимаются спросом на определенный тип товаров, в большинстве случаев определенный различными исследованиями. За городом все по-другому. Покупка загородной недвижимости на 80 % — эмоции. Человек покупает дом просто потому, что он ему понравился. Соответственно гам, где риэлтеры да инвесторы не стали ориентироваться только на собственные предпочтения, проект имел успех.

Еще одной особенностью, отмечаемой специалистами, которая наблюдается в настоящий момент и готова стать стабильной тенденцией, является специализация рынка недвижимости. На рынке совершенно четко выделяется новый сегмент загородной недвижимости — дома для постоянного проживания в ближайшем Подмосковье, откуда люди каждый деиь ездят на работу, возят детей в школу, детский сад.

Сейчас получается так, что люди, которые покупают загородный дом, почти все имеют квартиру в городе и фактически живут на два дома. Причина этой «двойной» жизни весьма проста. За городом часто отсутствует минимально необходимая инфраструктура, нет достаточного количества детских учреждений, торговых центров, поликлиник, аптек, парикмахерских и т. д. В результате владельцы такой недвижимости вынуждены постоянно ездить в город. Это вызывает новые проблемы.

Но именно эти проблемы скрывают большой потенциал: они должны дать толчок новому развитию загородного рынка. Велики перспективы для развития социальной, торговой и сервисной инфраструктуры, которая уже сейчас начала развиваться ускоренными темпами. По этой причине в ближайшие два-три года прогнозируется еще больший всплеск интереса к пригородной недвижимости. Фактически такой сегмент рынка, как постоянное загородное жилье, еще только развивается, и рынок пока далек от насыщения. В дальнейшем ожидается более четкое деление рынка загородной недвижимости на пригородные и дачные дома. Некоторое время уйдет на решение проблем с инфраструктурой, после чего многие люди будут постоянно жить в пригородах, а работать в основном в городах.

Конечно, главный вопрос, который волнует инвесторов, которые собираются или уже вложили средства за город, — насколько перегрет рынок, возможен ли кризис, что будет с рынком дальше. Сейчас долгий период стабильности, закончившийся в 2004 году, сменила некоторая нестабильность. Эксперты считают, что она будет существовать еще довольно долго, однако в более длительной перспективе как раз наоборот — все стабильно. Подмосковному рынку недвижимости играет на руку монополизм на рынке недвижимости. Это монополизм Москвы и московского региона, который связан с очень большой централизацией финансовых, людских и прочих ресурсов в Москве. По сути, цены на московскую недвижимость являются монопольными. А монопольная цена определяется платежеспособностью покупателей, и пока она будет существовать, цены будут расти и дальше. В частности, таким монополизмом обладает Западное Подмосковье, характеризующееся транспортной доступностью и хорошей экологической ситуацией. Эти места являются историческими для проживания элиты общества. Принимая все это во внимание, можно уверенно констатировать, что инвестиции и в московскую, и в подмосковную недвижимость, особенно в Западное Подмосковье, очень перспективны и потенциально достаточно доходны, даже несмотря на снижение роста цен на землю. В целом же на рынке загородной недвижимости при достаточно больших объемах строительства спрос до сих пор не удовлетворен, поэтому этот сегмент рынка по-прежнему остается привлекательным для инвестирования.

Наиболее ликвидными объектами по-прежнему остаются поселки, расположенные на престижном направлении и в небольшой удаленности от города, исключительные по качеству строительства и архитектурным решениям и отвечающие самым строгим требованиям к дорогим загородным резиденциям.

Каким образом и под влиянием каких факторов будут изменяться цены на загородную недвижимость в перспективе?

В элитном сегменте рынка недвижимости снижения цен ожидать не стоит. Несмотря на определенную насыщенность рынка, такие факторы, как престижность, эксклюзивность и уникальное местоположение, не позволяют ценам замедлить рост. Кроме того, увеличивающаяся требовательность покупателей вынуждает деве-лоперов повышать качество своих проектов, что также отражается на их стоимости.

С одной стороны, активное строительство насыщает рынок предложениями. Появляются не только поселки, возведенные в различных архитектурных стилях, но также и проекты, учитывающие разные варианты проживания — постоянное, сезонное или отдых в выходные. Реализуются проекты для жителей, предпочитающих определенные виды спорта: поселки с собственными яхт-клубами, полями для гольфа или объектами инфраструктуры для верховой езды — что в значительной мере диверсифицирует структуру предложения.

С другой стороны, очевидной становится исчерпаемость земельного ресурса (особенно в экологически чистых местах в непосредственной близости от столицы). Чем больше объектов возводится, тем меньше их может быть построено в будущем. Это понимают не только девелоперы, но также и некоторые дальновидные покупатели, стремящиеся приобрести максимально ликвидный объект в целях инвестирования.

Привлекательными для инвестирования можно назвать только те объекты, ликвидность которых не вызывает сомнений. Для загородной недвижимости основной критерий ликвидности — это местоположение объекта; вторичными факторами являются инфраструктура поселка, его транспортная доступность, качество материалов и строительства. Чтобы через несколько лет объект сохранил актуальность, предпочтение следует отдавать натуральным материалам и передовым технологиям.

В целом спрос на покупку и аренду загородной недвижимости растет вместе с ценами. Это связано с конечностью земельных ресурсов, что и приводит к росту цен.

Если же говорить об уровне и классности домов, то преобладают в основном дорогие дома, которые, кстати, порой плохо продаются. А вот домов эконом-класса явно недостаточно: спрос на них по-прежнему превосходит предложение.

Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте качественных предложений эконом-класса в ценовой категории до 250 тысяч долларов, однако в этом же сегменте наблюдается наибольший дефицит предложения. Доля поселков эконом-класса составляет порядка 30 % от всего рынка загородной недвижимости, бизнес-сегмента — 60 %. Объектов элитной категории на рынке представлено примерно 10 %. Также спросом на рынке стали пользоваться небольшие дома. Можно говорить о постепенном сдвиге покупательского спроса в сторону домов и коттеджей площадью меньше 1000 квадратных метров. Особенно если подобный особняк не расположен на большом участке, а занимает весь имеющийся.


..Следующая страница->