Вопросы спроса и перспективы инвестора

(3)

В период бурного роста цен девелоперы большей частью зарабатывали на росте стоимости земли, и это явилось залогом успеха проекта. Сейчас к девелопменту будут предъявляться повышенные требования. Когда попытались очистить доходность девелопмента от такого его компонента, как просто стоимость земли, выяснилась любопытная вещь: за последние полгода средняя доходность инвестиций в загородную недвижимость по реализованным проектам, без учета роста стоимости земли, составляла всего 10—15 %. Это очень далеко от тех больших сумм, которые считаются нормальными для загорода. Получается, некоторые инвесторы, занимаясь строительством на купленной земле, фактически уменьшали ее стоимость. Больше прибыли они бы получили, просто купив землю, ничего не строя и потом продав года через полтора. Многие инвесторы говорят, что если бы они знали, во что это выльется, они бы ничего не строили, заработали бы столько же или даже больше, зато избежали бы проблем, связанных со стройкой.

Тем не менее, существуют и проекты, эффективная строительная доходность которых достигает 100 %. Если прибавить к этому еще стоимость роста земли, то получаются очень серьезные суммы. Если попытаться проанализировать, в чем успех или неуспех проектов, выясняется, что никаких глобальных секретов тут нет. Проекты, которые являются успешными и суперуспешными, как это ни банально звучит, это объекты, построенные с учетом ожиданий и пожеланий клиента. Другой вопрос, что в этом жилье достаточно сложно формализовать эти ожидания. Это не торговый центр, где решения принимаются спросом на определенный тип товаров, в большинстве случаев определенный различными исследованиями. За городом все по-другому. Покупка загородной недвижимости на 80 % — эмоции. Человек покупает дом просто потому, что он ему понравился. Соответственно гам, где риэлтеры да инвесторы не стали ориентироваться только на собственные предпочтения, проект имел успех.

Еще одной особенностью, отмечаемой специалистами, которая наблюдается в настоящий момент и готова стать стабильной тенденцией, является специализация рынка недвижимости. На рынке совершенно четко выделяется новый сегмент загородной недвижимости — дома для постоянного проживания в ближайшем Подмосковье, откуда люди каждый деиь ездят на работу, возят детей в школу, детский сад.

Сейчас получается так, что люди, которые покупают загородный дом, почти все имеют квартиру в городе и фактически живут на два дома. Причина этой «двойной» жизни весьма проста. За городом часто отсутствует минимально необходимая инфраструктура, нет достаточного количества детских учреждений, торговых центров, поликлиник, аптек, парикмахерских и т. д. В результате владельцы такой недвижимости вынуждены постоянно ездить в город. Это вызывает новые проблемы.

Но именно эти проблемы скрывают большой потенциал: они должны дать толчок новому развитию загородного рынка. Велики перспективы для развития социальной, торговой и сервисной инфраструктуры, которая уже сейчас начала развиваться ускоренными темпами. По этой причине в ближайшие два-три года прогнозируется еще больший всплеск интереса к пригородной недвижимости. Фактически такой сегмент рынка, как постоянное загородное жилье, еще только развивается, и рынок пока далек от насыщения. В дальнейшем ожидается более четкое деление рынка загородной недвижимости на пригородные и дачные дома. Некоторое время уйдет на решение проблем с инфраструктурой, после чего многие люди будут постоянно жить в пригородах, а работать в основном в городах.

Конечно, главный вопрос, который волнует инвесторов, которые собираются или уже вложили средства за город, — насколько перегрет рынок, возможен ли кризис, что будет с рынком дальше. Сейчас долгий период стабильности, закончившийся в 2004 году, сменила некоторая нестабильность. Эксперты считают, что она будет существовать еще довольно долго, однако в более длительной перспективе как раз наоборот — все стабильно. Подмосковному рынку недвижимости играет на руку монополизм на рынке недвижимости. Это монополизм Москвы и московского региона, который связан с очень большой централизацией финансовых, людских и прочих ресурсов в Москве. По сути, цены на московскую недвижимость являются монопольными. А монопольная цена определяется платежеспособностью покупателей, и пока она будет существовать, цены будут расти и дальше. В частности, таким монополизмом обладает Западное Подмосковье, характеризующееся транспортной доступностью и хорошей экологической ситуацией. Эти места являются историческими для проживания элиты общества. Принимая все это во внимание, можно уверенно констатировать, что инвестиции и в московскую, и в подмосковную недвижимость, особенно в Западное Подмосковье, очень перспективны и потенциально достаточно доходны, даже несмотря на снижение роста цен на землю. В целом же на рынке загородной недвижимости при достаточно больших объемах строительства спрос до сих пор не удовлетворен, поэтому этот сегмент рынка по-прежнему остается привлекательным для инвестирования.

Наиболее ликвидными объектами по-прежнему остаются поселки, расположенные на престижном направлении и в небольшой удаленности от города, исключительные по качеству строительства и архитектурным решениям и отвечающие самым строгим требованиям к дорогим загородным резиденциям.

Каким образом и под влиянием каких факторов будут изменяться цены на загородную недвижимость в перспективе?

В элитном сегменте рынка недвижимости снижения цен ожидать не стоит. Несмотря на определенную насыщенность рынка, такие факторы, как престижность, эксклюзивность и уникальное местоположение, не позволяют ценам замедлить рост. Кроме того, увеличивающаяся требовательность покупателей вынуждает деве-лоперов повышать качество своих проектов, что также отражается на их стоимости.


<-Предыдущая страница....Следующая страница->