Загородный дом нужно уметь продать

Загородные дома становятся предметом повышенного интереса покупателей. Городским жителям уже мало обычных дач в садоводст-вах, а хочется порой и вовсе переехать на постоянное местожительство в благоустроенный собственный дом в ближнем пригороде. Но как сориентироваться на рынке загородной недвижимости, который кажется безграничным?

Большинство продавцов и покупателей загородной недвижимости сталкиваются с проблемой оформления документов. Сделать это самостоятельно практически нереально. Два года назад был принят новый Земельный кодекс РФ, серьезно изменивший порядок оформления документов на землю. Рынок загородной недвижимости до сих пор в полной мере не адаптировался к изменившемуся порядку оформления сделок. Обычно эта процедура занимает около полугода и обходится продавцу в $400—500 и более. На беготню по инстанциям нужно потратить еще и немало времени, которого у продавца обычно нет. А в некоторых районах Ленинградской области, например, прием граждан в Бюро технической инвентаризации осуществляется 1 раз в неделю в течение двух часов. Именно поэтому покупатели и продавцы обычно не рискуют проводить сделку без участия грамотного специалиста-риэлтера, у которого есть годами наработанный опыт работы с госучреждениями. Это дает возможность уменьшить сроки оформления документов, оперативно решить неожиданные проблемы. А вопросы порой возникают как стандартные, так и самые непредсказуемые.

Как же быть человеку, который хочет продать дом, но не имеет «лишних» $400—500, чтобы оформить документы? Ему прежде всего нужно прийти к специалистам и обсудить все нюансы будущей сделки. Скорее всего, проблема решится. В ряде случаев компания может взять на себя расходы по оформлению такой сделки, чтобы потом компенсировать их из полученного комиссионного вознаграждения. Помимо быстрого завершения всей процедуры оформления документов, специалист после тщательного осмотра дома и участка сможет правильно оценить недвижимость, а это — залог быстрой и выгодной продажи.

Юридическая служба проводит экспертизу и ведет юридическое сопровождение сделки, а главное — дает письменную гарантию чистоты сделки.

Серьезные покупатели нередко стремятся купить дом или участок весной, чтобы «захватить» теплый сезон и успеть провести на земле максимум работ. Чтобы успеть к весне все оформить, начинать надо зимой, а лучше с осени. Ведь основная проблема в том, что зачастую продать землю (как саму по себе, так и вместе со стоящим на ней домом) быстро невозможно, так как у продавца не готовы документы. А продавцы часто не спешат оформлять документы до тех пор, пока не найдут покупателя. Как раз зимой можно проверить, насколько эффективно устроена система инженерных коммуникаций, хорошо ли функционирует отопление, не промерзает ли подвал. Но загородные дома имеют массу особенностей, которые способен увидеть только опытный эксперт по продаже загородной недвижимости.

Одно из самых перспективных направлений развития рынка элитной недвижимости — аренда домов. Аренда выгодна всем: агентству недвижимости, юридической компании, клиенту. Многие заключают договор аренды на год, месяц и даже на сутки. За городом, в «элитном» коттедже, можно отметить семейное торжество или просто отдохнуть. Посуточная аренда — самая дорогая. Договоры аренды на элитную недвижимость заключаются в основном на летние месяцы (май — сентябрь).

По мнению американских экономистов, понятия «рынок

недвижимости» не существует...

А «правильное» его название — «сфера недвижимости». Кстати, в США придерживаются именно последнего термина. Там полагают, что раз наряду с обязательными субъектами любого рынка — продавцом и покупателем — в сфере недвижимости оперирует и государство, то и рынком этот сегмент экономики называть нельзя. И действительно, участие государства в сфере недвижимости велико даже в США — это регистрация каждой сделки, а также лицензирование его основных профессиональных субъектов.

А там, где нет рынка, нет места и прогнозам его развития (или стагнации). Это, кстати, мнение известнейшего экономиста, нобелевского лауреата фон Хайека. И действительно, вот запретят сейчас, например, власти Москвы аренду земли, на которых возводятся дома, и конец рынку.

К счастью, таких катаклизмов на столичном рынке недвижимости не случается (давайте придерживаться привычного термина «рынок», пусть он, как выяснилось, таковым и не является, просто так уху привычнее). Зато хватает «форс-мажоров» поменьше, например, грядущего перевода части столичных земель из регионального фонда в федеральный или обыденного произвола чиновников.

Рынок недвижимости, как было сказано выше, в полной мере нельзя считать рынком. И история его развития неоднократно доказывала это. Достаточно вспомнить только два кризиса. Один начался в 1995 году, когда цена квадратного метра выросла до 1350 долларов, и закончился в октябре 1997 года с удешевлением метра до 980 долларов (падение на 25 %). Тогда кризис был вызван неумелыми действиями московского правительства, в результате чего новостройки перестали продаваться, а также неразберихой с расчетами по векселям. Второй кризис — в 1998 году — уже целиком на совести федерального правительства. Как тогда рухнул рынок, помнят, наверное, все.

И в обоих случаях цены на недвижимость зависели не от спроса-предложения и других макро- и микроэкономических показателей строительной отрасли, а от действий властей.

С таким же успехом цены на московскую недвижимость зависят от стоимости нефти, цветных металлов, курса доллара или инфляции. Влияют на рынок даже несколько смешные обстоятельства,

Так, ряд аналитиков считает, что небывалый рост стоимости элитного жилья за последние два года связан с переездом в Москву на ПМЖ питерских чиновников. Кто-то даже умудрился подсчитать, сколько элитных квартир и коттеджей было приобретено «питерскими»: 2 тысячи.

Все это еще раз доказывает, что долгосрочный прогноз рынка недвижимости просто невозможен. Кстати, с этим мнением согласны не только в России, но также и в Европе и США. Например, во Франции или Германии ни один аналитик официальным порядком не скажет своему клиенту, что будет со «сферой недвижимости» через 3 года. Иначе он просто лишится своего высокого звания. Спрогнозировать ситуацию на 6—9 месяцев — пожалуйста.

На Западе даже принято считать, что давать более «далекий» прогноз — это удел исключительно аферистов и мошенников. Что, кстати, было совсем недавно доказано, причем в судебном порядке, в США. Там к различным срокам заключения были приговорены за корыстные прогнозы аналитики и эксперты, в основном работавшие в сфере инвестиций и недвижимости. Оказывается, эти деятели экономики вступали в сговор со своими коллегами, потом делали громогласные заявления о падении или росте рынка, рынок действительно реагировал на подобные утверждения: спрос падал или рос. А аналитики и эксперты пожинали дивиденды от перепродажи или покупки по заниженным ценам земельных участков, квартир, акций или облигаций.

В Москве происходит нечто подобное. Помнится, руководители риэлтерских агентств и аналитики призывали граждан рассматривать приобретение квартиры как выгодное инвестиционное вложение. И многие действительно получали хорошие дивиденды от перепродажи жилья (в том числе сами риэлтеры). Сейчас происходит обратная картина. С рынка уходят «покупатели-инвесторы». Теперь такие игроки не приобретают ничего, напротив, они продают квартиры, опасаясь снижения цен. Похоже, что на этом опять кто-то «греет руки». Причем интересно, что такому поведению «инвесторов» опять предшествовали заявления «профессионалов рынка», что рост цен на жилье вот-вот прекратится и начнется его падение. Так имеет ли право на существование «прогноз рынка недвижимости» и стоит ли верить основному его показателю — «средней стоимости квадратного метра»? Однозначного ответа дать нельзя. Разумеется, какие-то ориентиры рынка существуют, как правило, только в конкретном узком его сегменте. Непрофессионалу, точно, в этом не разобраться. А профессионалы о том, что в реальности происходит на рынке, предпочитают умалчивать, ведь хорошо известно, что молчание — золото.


..Следующая страница->